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    2021年,住宅市場怎么走?這類資產正越來越受關注…

    陳英 · 2021-01-17 08:06 來源:證券時報·e公司

    全球陷入新冠疫情的泥沼已經一年之久。中國最早經受疫情沖擊,但依靠強有力及常態化的防控舉措,令疫情得以有效控制。

    全球陷入新冠疫情的泥沼已經一年之久。中國最早經受疫情沖擊,但依靠強有力及常態化的防控舉措,令疫情得以有效控制。

    然而,時至今日,國際間的疫情控制仍有顯著差異。對個人、社會及商業活動而言,疫情所造成的影響遠未散盡。

    在2020年。

    住宅市場:表現最具韌性,多個城市一手房市場迅速回暖,價格堅挺?!叭兰t線”壓力之下,一些開發商在年關加速銷售回款。

    零售市場:一度受疫情沖擊,但在下半年穩步回暖,月度社會消費品零售總額增速在8月已同比回正。

    辦公市場:處境更為復雜,疫情在短期對市場下行影響有限,但潛在供應巨大、需求復蘇分化,為業主維持入駐率帶來巨大挑戰。

    物流市場:持續保持極高關注度,新型基礎設施建設的政策引導,將持續利好物流行業。

    后疫情時代,市場于危中尋機并不斷發展。

    投資:利基資產愈發受到關注

    盡管社會生活已基本恢復常態,經濟也在一定程度上得以恢復,但全球疫情局勢尚未穩定,預計在2021年仍會對業主和租戶的經營產生持續影響。面對挑戰,一些投資者將目光看向了利基資產,令去年利基資產成交占比達近年新高,約22.8%;而另一些則選擇深挖傳統資產,尋找其中租賃需求強勁、價值被低估且具有增值潛力的投資機會。

    圖1:中國傳統和利基資產大宗成交比例

    來源:Real Capital Analytics、第一太平戴維斯研究部

    注:僅包括成交總額超過人民幣1億元的非自用成交

    傳統資產包括:寫字樓、零售、酒店以及住宅項目;利基資產包括:工業項目、養老項目、廠房及自存倉。

    第一太平戴維斯認為,隨著辦公樓等傳統資產的供應持續增大,以及針對房地產的融資政策進一步收緊,投資者對投資回報的要求更為嚴格。相反,由于工業物流、互聯網數據中心等利基資產擁有相對低的資本值,對其穩步上漲的需求也帶來了更為優質的投資回報,因此該類利基資產受到了更多投資者的青睞,越來越多的成交出現在投資市場?!?/p>

    辦公:企業審視并優化辦公場所配置

    2020年上半年,辦公租賃需求受疫情影響表現疲軟,個別城市凈吸納甚至出現負值,但隨著國內疫情得到較好控制,經濟和商務活動回歸正軌,寫字樓租賃活動自下半年伊始便已顯露回暖態勢。

    2020年三季度10座重點城市寫字樓凈吸納量較二季度環比增長140%。越來越多的企業正重新審視辦公場所的使用方式。國有企業仍傾向“總部辦公+固定工位”的傳統辦公模式;而跨國公司及一些私人企業更容易接受不同辦公空間的靈活組合,通過移動工位、靈活辦公和在家辦公的結合,有效降低成本,同時為員工提供自由空間和彈性工作架構。

    回顧2020年,第一太平戴維斯表示,受疫情的影響,企業對辦公需求呈現出不同走勢。部分傳統行業對辦公成本的控制越來越嚴格,而部分新興行業在疫情下反而不斷擴張。同時,對租戶而言,大量新增供應入市令其掌握了市場的主動;而對業主而言,則同時面臨著機會與挑戰。

    零售:休閑娛樂業態的占比繼續上升

    2020年,中國線上市場占整體零售市場份額預計將達25%。眾多品牌在數字化與創新方向持續發力,提升線上市場滲透,并與線下門店全渠道貫通,為消費者提供無縫體驗。

    休閑娛樂業態成為吸引消費者回歸實體空間的重要手段。上海與成都的休閑娛樂業態在全市購物中心的比重近年持續上升。業主對大小娛樂租戶聚客能力寄予厚望,預計該業態的占比仍有提升空間。

    圖2:2020年上海購物中心市場業態配比

    來源:第一太平戴維斯研究部,按租賃面積

    對此,第一太平戴維斯表示,如去年所預測,疫情極大地改變了人們的行為習慣。如何能更貼近消費者,建設更豐富、更有效的銷售渠道成了當下品牌的核心課題。

    住宅:遞延購房及置換需求的購房者為市場帶來穩固支撐

    住宅市場在經歷2020年初新冠疫情影響后率先走出V型反彈,在第二季度末已基本恢復疫情前的銷售水平,在下半年更是達成了成交量新高。

    在2020年下半年政策趨于收緊的前提下,來自遞延購房及置換需求的購房者仍舊為市場帶來了穩固支撐。然而各城市的住宅市場存在分化。一線城市在疫情沖擊過后房價漲幅維持穩步上升,而其余線級城市在2019年開始漲幅已呈現波動收窄。

    圖3:各線級城市一手房均價同比漲幅中位數

    來源:國家統計局, 第一太平戴維斯研究部

    租賃市場方面,大批外籍租戶無法按時回到中國繼續原有租約,高端服務式公寓積極調整租賃策略向國內租戶傾斜;分散式長租公寓市場在經歷“租金貸”等問題后,國家及地方針對租賃行業出臺的監管政策及整治行動進一步提升;受益于此,整體長租公寓市場未來在保障租客權益、提升業主責任及市場透明度方面將更趨完善。

    結合當前國家政策,第一太平戴維斯預測,中央經濟工作會議連續三年明確“房住不炒”,“三道紅線”當前,房企融資將受更有力的監管??梢灶A見,住宅銷售市場未來仍將以穩為先。租賃市場方面,就華南區而言,盡管受疫情防控入境政策限制,外籍高管等租賃需求于上半年驟減,但下半年以來,本地居民消費升級體驗需求則為市場恢復提供了重要支撐。此外,下半年以來,“外籍人士可經由港澳過關、完成隔離后入境”的政策亦助力外籍人士租賃需求恢復。以廣州為例,截至2020年年底,廣州全市高端服務式公寓資產表現已近乎恢復至疫情前水平。展望未來,在區域經濟發展及居民消費升級需求的推動下,華南區住宅市場料將延續其堅挺表現,持續展示出高韌性。

    物流:新型基礎設施建設推進物流建筑標準升級

    伴隨經濟陸續復蘇、貿易出口強勁增長,以及電商蓬勃發展,物流行業租賃需求逐漸升溫。先進制造業產業升級及消費市場演進為物流市場發展帶來持續動力。

    在土地市場,倉儲工業用地供應同樣有所增加,2020年前三季度同比增幅達到19%,較去年全年增幅上升了17個百分點。政策層面的宏觀指引,尤其在新型基礎設施建設方向上將持續利好物流行業。中國的物流總費用占GDP比重為14%,且近幾年變化幅度不大,較成熟市場仍有一定差距。隨著第五代移動通信、工業互聯網等新基礎設施的加速建設,物流倉儲市場在高效、智能、綠色、安全等層面將繼續升級。

    縱觀全球,相對于美國等發達國家,國內的物流基礎設施的發展水平有較大提升空間,尤其是人均高標準倉庫的面積與美國仍有一定差距。隨著國內人均可支配收入的提高及消費的升級,高標準倉庫的需求有望進一步擴大;而國內具有領先優勢的生鮮電商的蓬勃發展,將會帶動冷庫需求和冷鏈行業的跨越式發展。在國家“新基建”戰略的大背景下,物流設施標準的提升恰逢時機,5G、人工智能、云計算等技術將陸續應用到物流設施硬軟件建設中來,大大提升物流設施的建筑標準及倉庫運營效率。

    物業管理:房地產科技協助打開物業管理增值服務的發展空間

    對社區、住戶及員工健康安全的保護,令物業管理服務價值愈發凸顯。與此同時,物業行業的提升和發展空間逐漸顯現。

    物業價格不斷上升,業主對更高品質的物業管理服務存在需求,物業管理的內容已經不再局限于簡單的維護管理,增值服務的發展空間逐步打開。2020年,物業管理公司的上市數量達到近年新高。開發商分拆物業公司上市,一方面可將觸角伸至更多項目管理,不斷擴大規模,實現資源高效利用及分配;也可促進物業管理服務自身不斷精益求精。

    圖4:物業管理公司香港新上市公司數量

    來源:公開信息整理、第一太平戴維斯研究部,截至2020年10月

    2020年資本市場受新冠疫情影響波動劇烈,但物業公司高漲的上市熱度說明了資本市場看好物業公司未來的成長性。一方面,物業公司上市獲得了直接融資渠道,有助于拓展企業規模、發展多元化延伸業務,并進一步依托科技賦能,創新服務模式及提升服務質量;另一方面,物業公司為了保持業績的增長性,改變傳統盈利模式及開發更多的增值服務,并為客戶提供可持續的高質量服務,將形成整體的良性循環。在此情形下,物業公司展現了巨大的潛在發展空間,未來的擴張趨勢將進一步加快,同時科技的運用也將為物業公司帶來更多的利潤增長點?!?/p>

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